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透视“三道红线”体检报告：房地产有息负债增
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摘要：编者按：本文来自证券日报，记者：王丽新，36氪经授权发布。 靠胆大赌发展的时代结束了。“三道红线”金融监管+“两集中”控地价双重政策下，如果说房企是一辆车，油门和油箱都
编者按：本文来自证券日报，记者：王丽新，36氪经授权发布。
靠胆大赌发展的时代结束了。“三道红线”金融监管+“两集中”控地价双重政策下，如果说房企是一辆车，油门和油箱都被管住了，但赛道空间还在。一位不愿透露姓名的经济学家告诉《证券日报》记者，房地产行业接下来会如同家电行业一样，花一点时间优胜劣汰，待行业完成深度调整后，头部房企将分食市场，盈利能力会重回上升通道，届时估值会进入与其价值相匹配的阶段。
在这一轮政策密集出台后，《证券日报》记者与多位房企掌舵人交流后听到了一个高频词——“能力”，比如低成本融资、多元化拿地、精细化运营能力，甚至包括数字化能力，但核心是一个，即围绕房子练就的全周期能力。有人这么评价，如果说房企是一辆车，掌舵司机方向要找准，“赚大钱时代结束”的意识要到位，锻造车辆性能要能比对手强一点，在慢牛稳走的后房地产时代，机身健康才是一辆能跑快跑远的车。
何为健康？2020年年报“体检”报告虽尚未出全，但排名靠前标杆房企几乎都交上了“体检”结果，若按照“三道红线”标准衡量，健康的房企并不多。据《证券日报》记者根据公开资料整理获悉，在2020年销售规模TOP20房企中，龙湖集团、华润置地、中海地产等9家房企绿档，其中，中国金茂、金科集团等房企通过“促回款、降负债”等措施实现“降档”，但龙湖集团5年来均处在绿档阵营。
“未来两年的市场格局，看企业上升空间或者估值情况，看两个指标，是否是绿档、拿地与销售比值情况。”某证券机构首席分析师向《证券日报》记者透露，在全行业控制有息负债规模的格局下，绿档房企可融到的有息负债更多，尤其TOP30中绿档房企拥有1元负债换得3元销售额的能力。
有息负债增速中性预期5.7%
先明确一下“三道红线”标准，2020年8月份，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。从2021年1月1日开始，对非试点房企推行“三道红线”新规。
依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
对有息负债规模增幅的控制对房地产行业意味着什么？通过一组研究数据可见一二。据广发证券发展研究中心根据公司公告和Wind数据以434家样本房企统计显示，截至2020年中期，TOP10房企有息负债规模为3.01万亿元，行业市占率为14%，合计可以新增有息负债规模为1856亿元，增幅比例为6.2%；TOP11-30房企有息负债规模为2.1万亿元，行业市占率为9.8%，可以新增有息负债规模增速为7.4%；434家样本企业可以新增有息负债规模7431亿元，上限为7.3%。
“三道红线”融资新政之后，从地产行业有息负债规模增速预判来看，2021年增速上限乐观预期为7.2%，中性预期为5.7%，悲观预期为4%。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，2019年至2020年为5.5%。
不难看出，“三道红线”带来的将是整个行业杠杆率的快速下行，提高行业资金使用效率，淘汰落后企业，降低系统性风险。还有一个重要的深远影响，就是行业排位将重新洗牌。一句话，各大阵营房企将结束凭借高杠杆化身黑马的“传奇”，“三道红线”新规公布之日起就进入排位赛竞争。正如上述分析师所示，各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。
倒退10年来看这一“金字塔”是如何变化的，从2011年到2020年，以53家上市企业为样本，按照四档进行分类，红档公司负债规模复合增速最高达到28%，在“市场化分配”金融资源的时代获得了最多的资源；橙档、黄档和绿档公司在过去接近10年的时间里，有息负债复合增速分别为21%、20%和16%，绿档房企获得最少的金融资源。
若按照“三道红线”融资新规的执行标准进行负债增速限制，则绿档公司获取有息负债的能力受影响并不大，较过去仅下滑了1%；黄档、橙档分别下滑10%和16%；红档公司的降幅最为显著，下滑幅度达到了28%。如此一来，可以说，行业整体的金融资源匹配规模发生了扭转。受益者或者说能在接下来的市场中更上一个台阶的，显然是绿档房企。
文章来源：《时代报告》 网址: http://www.sdbgzz.cn/zonghexinwen/2021/0423/1329.html