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机构报告：住房租赁行业进入资管时代
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摘要：笔者认为，在地方限购政策做出调整之后，商业银行合理介入此类房贷产品无可厚非。此类银行房贷产品扩大了购房者的还款来源，降低了贷款的压力，在一定程度上促进了存量房交易
笔者认为，在地方限购政策做出调整之后，商业银行合理介入此类房贷产品无可厚非。此类银行房贷产品扩大了购房者的还款来源，降低了贷款的压力，在一定程度上促进了存量房交易活跃度，从而增加银行信贷业务的规模和效益。但其中关键在于风险把控，几个基本的原则我们应该要准确把握。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的要求下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。
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“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”赵然进一步指出。
针对这个课题，ICCRA住房租赁产业研究院推出了《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》，蓝皮书认为，我国住房租赁行业已进入资管时代，行业焦点即将转移到“投-融-建-管-退”生命周期的后阶段上来，即那些能够做好资产管理的住房租赁企业，才能享受政策、金融的红利，进一步巩固规模和市场。
备受关注的国内首批保障性租赁住房REITs终于公开发售。8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT在发售首日即受到了市场热捧。
“随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否以资产管理、长线运营的思路，优化产品、优化服务，以期长期健康‘活下去'。”赵然说。
《蓝皮书》认为，住房租赁企业的资产管理能力涵盖很多方面，仅凭以往传统视角下对“规模”的考量其实远远不够，还应该从成长性、稳定性、战略定位、持续创收等维度全面审视。
与销售型物业“建好即出售”的模式不同，租赁不动产强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力，考量的是流程管理、产品定位、人员储备等运营水平。
关于如何提升运营能力和资产管理能力，赵然举例分析称，在行业实践里，观察到不少住房租赁企业通过扩展非租金收入来提高盈利，比如大堂吧的消费、公区的租赁、洗烫护理等客房服务，都是住房租赁企业可以借鉴的非租金收入来源。
而随着银行体系的风控逐渐完善，各地的限购限贷政策事实上成了此类产品最大的障碍。比如广州今年初曾传出有银行可以办理接力贷的消息，但当事银行很快叫停，最关键的原因就是当地的限购限贷政策没有调整，银行此举有突破红线之嫌。不久前，北京在三个试点项目上向老年人购房人放开了子女可以作为共同借款人的口子，市场上关于接力贷的讨论就明显多了起来。
首批保障性租赁住房REITs的落地，对于住房租赁行业来说意味着什么，又将推动行业走向何方，那些市场化住房租赁企业能从中得到什么样的运营启发？
然而此类“创新”在市场上引发的争议不小。不过严格来说，这些“创新”都不算新。以共同借款为例，不管是以父母作为购房人、子女作为共同借款人的接力贷，还是子女作为购房人、父母作为共同借款人的合力贷，以往都曾经在市场上出现过，但后续均被监管叫停。监管彼时最主要的考虑有二，一是这些产品容易突破限购，成为一些投资客腾挪名额的工具；二是传统的房贷风控认为购房人和贷款人应为同一人，共同借款人的引入容易造成一些隐性风险点。
近期，在全国多地房地产限购限售政策放宽的同时，金融系统房贷产品也有不少“创新”，诸如共同借款、带押过户、一人购房全家帮等陆续出现。除带押过户旨在解决交易环节的痛点之外，共同借款、一人购房全家帮等产品均旨在扩大购房者的首付款或共同还款来源，降低贷款压力。
文章来源:新地产财经
文章来源：《时代报告》 网址: http://www.sdbgzz.cn/zonghexinwen/2022/0822/1968.html
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